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首套房贷款利率回调 刚需出手买房前先做“功课”

时间:2012-02-22 18:12:22  作者:神马  来源:  查看:1014  评论:0
导读:继住建部表示严格实施差别化住房信贷政策,优先保证首次购房家庭的贷款需求后,近期央行再次释放出满足首套房贷需求的信号。在央行召开的2012年金融市场工作座谈会上,央行强调在房贷方面,继续落实差别化住房信贷政策,切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务,支持普通商品住房建设,满足首次购房家庭的贷款需求。事实上,自2011

继住建部表示严格实施差别化住房信贷政策,优先保证首次购房家庭的贷款需求后,近期央行再次释放出满足首套房贷需求的信号。

在央行召开的2012年金融市场工作座谈会上,央行强调在房贷方面,继续落实差别化住房信贷政策,切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务,支持普通商品住房建设,满足首次购房家庭的贷款需求。

事实上,自2011年10月份以来,受到银行信贷额度紧张的影响,多家银行不仅取消了首套房贷款的优惠,并对首套房贷款的利率有所上浮,上浮幅度为基准利率的5%~10%。但是,随着新年贷款额度有所放松,首套房贷款已经基本回归到基准利率的水平。

首套房贷款利率回调

去年10月,建行率先在北京对首套房商业贷款利率进行上浮。据悉,首套房利率上浮的幅度为5%,如果申请贷款人希望尽快放款,还需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。

多家银行紧接其后也对首套房的贷款利率进行了上浮。如在上海,建行执行的是基准利率的1.05倍,光大银行首套房贷款利率上浮5%~10%,广发银行上浮10%。在深圳,中行、深发展、兴业对于首套房的贷款利率为基准利率的1.1倍。不仅如此,部分银行由于额度告急,信贷审批发放时间延长到了两个月,甚至基本暂停了个人房贷业务。

不过,随着新年的来临,首套房的贷款利率已经出现小幅的回落。记者了解到,从1月份开始,多家银行已经将首套房的贷款利率下调到基准利率的水平。也就是说,对于首套房的贷款客户们来说,现在申请商业住房贷款,首付为30%或以上,5年期以上的适用的利率为7.05%。同时,银行的放款审批发放也大幅增速,如中国银行上海市分行相关人士表示,首套房贷在相关证件齐全与个人信用记录完全情况下,一般一周之内审批流程就能完成。

与此同时,一些银行对于资质较好的客户还可以给出较为优惠的利率折扣。其中,上海农行对于部分资质优良的客户,视情况可以给予基准利率九五折优惠。对于购买银行指定楼盘的客户,部分外资银行可以在基准利率的基础上下浮5%,也就是九五折优惠。

业内人士分析,尽管央行已经明确提出了银行贷款应满足首次购房家庭的贷款需求,但是具体将贷款利率放松到怎样的程度,银行将不断进行探索,这也离不开宏观政策的指引。对于希望贷款的首次置业者来说,也可以继续观望,一些银行表示,可能到3月份银行会推出更多的贷款利率优惠。

但是,从整体上说,首套房贷款利率也不可能出现以往的大幅折扣。原因在于,7折的优惠房贷利率,按照目前的贷款基准利率来计算,折扣后的利率为4.935%,而五年期存款利率的水平为5.5%,存贷倒挂对银行来说就意味着亏损。而85折的优惠利率为5.99%,这也不是银行愿意接受的。

值得一提的是,对于第二套房的利率,银行商业贷款没有任何松动的迹象,首付与利率上浮的程度与之前相同。

公积金贷款仍为首选

毫无疑问,对于首次置业者来说,公积金贷款仍然具有较大的优势。目前公积金贷款的利率为五年期及以上为4.9%,五年期以下为4.45%,比起七折后的商业住房贷款优惠利率来说,也有一定的优势。

近期上海公积金管理中心所发布的《上海住房公积金2011年度运行分析报告》也指出,受宏观调控影响,2011年住房公积金个贷发放额呈下降趋势,2011年共发放公积金个贷金额265.05亿元,同比下降12.5%。但是,在公积金个贷规模下降的同时,首套房购房贷款比例和公积金户均贷款额却在上升。根据上海公积金管理中心所发布的数据,去年在公积金购房贷款总户数73322户中,首套房购房贷款户为65990户,占90%,比前年上升了8个百分点。公积金户均贷款额为36.1万元,比前年上升了5.7万元。

按照目前的公积金贷款政策,以上海市为例,首套房公积金贷款的最高可贷额度为60万元。要贷到60万元的最高贷款限额还需要满足两个要求:一是贷款人均为首次置业,其名下不得拥有其他房产,之前也没有申请住房贷款(包括商业住房贷款和公积金贷款)的记录,没有使用过公积金进行“冲还贷”业务;二是至少拥有两个以上的贷款人,按照规定,单个贷款人即使购买首套房最高可贷额度为30万元。此外,公积金贷款申请人需要连续缴纳公积金满6个月以上,账户余额也需要满足一定的要求。

在首付要求上,上海公积金管理中心规定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。

首次置业者及早筹划

房贷利率牵动着购房人的神经,对于购房者来说,利率的上浮、下调将直接影响到置业成本。我们以100万元的商业住房贷款来试算的话,使用30年的贷款期限,等额本息法下,按照基准利率7.05%来计算的话,每月还款额为6686元。而在利率7折、85折和95折三种情况下,对应的每月还款额分别为5328元、5990元和6686元,如按上浮10%的利率计算,每月需供款7181元。

新年之后,一些地区的房地产市场也出现了回暖的迹象,尤其是首次置业的“刚需”群体看房的愿望有所上升,在等待贷款政策明朗的同时,贷款人也可以预先进行一些准备。

如根据相关政策判断自己是否属于“首次置业”的范围。按照规定,如果已成年子女曾经和父母一起购房,在房产证上有子女的名字,那么再次购房时不得纳入首次置业的范围。对于此种情况,已成年子女可以事先到房地产交易中心办理从房产证上除名的手续(需缴纳一定的税费)。包括公积金贷款、商业住房贷款在进行贷款审核时,均会对这一情况进行审查。值得一提的是,按照规定,如果以前曾经使用过公积金进行“冲还贷”,在审核时是不能纳入首次置业范围的。

另外,如果家庭资产能力允许,建议贷款者可以将自己的资产集中到某一家银行,获得银行的VIP资格。大部分银行的做法是,按照客户在银行的存款、第三方存管账户资产、基金、外汇等统一衡量。相对来说,银行的VIP客户、资质优良客户在进行贷款审批时能够获得更多的优惠,像利率折扣、贷款审核发放时都有更多的受益。

需要提醒你的是,保持良好的信用记录同样重要,这已经成为银行审核贷款时候的硬PASS。不妨到央行打印一份自己的信用报告,及早检查你的各张信用卡的还款状况、以往其他贷款的还款记录,如有错误还需及早到银行进行更正。



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