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上海:面对开发商的30%打折 购房者并不买账

时间:2012-03-21 20:02:58  作者:不是人  来源:  查看:1156  评论:0
导读:入三月,随着“上海之春”房展的开幕以及众多新盘推出新房源,新一轮促销也拉开帷幕。促销优惠大多以特价房形式展开,“最低六折起”、“最高直降100万”的标语可谓亮眼。连一些房产中介也按捺不住了,有中介公司推出“买房送双人港澳游”的活动。近期部分新房的优惠幅度普遍在达到20%-30%后便难有进一步下降动作,业内人士称,短期内仍难以做

入三月,随着“上海之春”房展的开幕以及众多新盘推出新房源,新一轮促销也拉开帷幕。促销优惠大多以特价房形式展开,“最低六折起”、“最高直降100万”的标语可谓亮眼。连一些房产中介也按捺不住了,有中介公司推出“买房送双人港澳游”的活动。近期部分新房的优惠幅度普遍在达到20%-30%后便难有进一步下降动作,业内人士称,短期内仍难以做到大幅缩小房价收入比的差距,但房价总体而言是可以有20%-30%下降空间的。降价和刚需俨然成了目前楼市仅存的两根“救命稻草”。

参加房展不如直接降价

上海之春房展会作为上海楼市全年走向的风向标,从整体展会情况看,并不如预期所设想的热闹。一线房企热情不高,主力楼盘纷纷缺席房展会。知名开发商之所以会选择缺席今年首个房展,汉宇地产市场研究部经理付伟认为有以下原因:部分开发商认为,与其参加房展会还不如直接采取大幅降价策略来得更直接有效。

此前,网上曝出“招商地产[简介 最新动态]被令全国性降价销售”的消息,有微博还贴出了疑似招商[简介 最新动态]局内部文件的图片,迅速引发了众多网友的转发和评论,并引起部分媒体热议。随后招商地产发布声明,称招商地产以“招商局集团成立140周年,招商地产感恩回馈”为主题的活动早在2月份便已开始,活动已近1个月,市场反应良好。因为是面向市场的客户回馈活动,在2月中旬活动开始之前,相应的广告已在多地公开发布。网传所谓“招商局集团”文件,经核实不是招商局集团下发的文件。之前的活动也是招商地产以此为主题,根据各地项目的实际营销节奏推出的阶段性优惠。并不存在招商地产被令全国降价销售的情况。

“招商局成立140周年,招商地产感恩回馈”活动基本上到3月底结束,招商地产还没有下一步市场优惠方面的计划。在招商地产网站上,记者看到“招商地产感恩回馈”的参与项目有全国13个城市的20多个楼盘,涉及上海的是两个别墅项目——佘山珑原和招商海廷[最新消息 价格 户型 点评]。其中佘山珑原本周末将推一批新房源,其中有部分特价房,最低6折起,招商海廷的销售人员则表示具体优惠要到售楼处谈。

由于之前部分项目的“以价换量”效果明显,因此近期楼盘大幅优惠愈演愈烈。根据上海搜房网的统计,3月又有6个项目加入了优惠大军的行列。从优惠幅度上看,新增的优惠大多选择了较大幅度的让利,其中有两个项目明确推出了9折的优惠,一个位于川沙的项目部分特价房源的报价相比之前降低5000元/平方米左右,而另一个位于罗店的项目甚至推出了最高直降100万元的优惠。

“首付一成”成为现实

今年2月初本报的《楼经》曾报道过,有销售人士预计,今年大量楼盘将面对“分期分批地付首付”这样的局面。

一方面,面对限贷,买房人只能尽可能地选择一次性付款了。但是毕竟手头一下子拿不出那么多钱来,只能选择“分期分批”地一次性付款,即与开发商承诺,在一定期限内,分几次付清全部房款,不办理按揭。另一方面,新盘为了吸引购房者,也会与购房者协商首付可以慢慢到位,开发商甚至可以先垫付。

时隔一个月,本市在售楼盘中,已有不少采取了这样的办法了。宝山美兰湖板块某楼盘售楼处工作人员称,购房者“首付一成”即可签约,剩余部分由开发商垫付,但购房者需在1-2周内将垫付部分返还,然后前往银行办理按揭贷款,“我们是因为要求签约时间短才这样做的,特殊情况下,还款时间可以延长,但三五个月是肯定不行的。”

位于嘉定新城的某楼盘采取的则是先付20万元就可签约的办法,而按其1.7万元/平方米的均价,首套房首付金额在50万-60万元之间。“剩余部分我们可以先垫付,但一个月内购房者首付资金必须到位,然后去办按揭贷款。”售楼处人员说,在专门的补充合同上会写明,如果购房者逾期不还,将按日承担一定比例的违约金。不过实质上,虽然一些楼盘声称还款时间长了不行,但如果是诚意度较高的客户,在了解了对方情况后,延长至3个月甚至更长时间也是可能的。

中房信研究总监薛建雄认为,分期付首付,在这个当口已是很正常也很普遍的事了,“因为要求的签约时间短,有些客户确实短期内支付全部首付款有困难,那么楼盘就先成交,而且还款之后再办按揭,也不存在风险和问题”。

同策咨询研究中心总监张宏伟则表示,“垫首付”从开发商角度而言无非有两个原因:

第一、由于短期内资金压力较大,通过为购房者短期内“垫首付”,套取银行贷款,缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力;

第二、“垫首付”为一种营销手段,一方面作为一个新闻炒作话题,另外一方面也可以通过“垫首付”低首付比例的方式,吸引更多购房者购房,以此达到楼盘快速成交的目的。

但是这种模式也存在一定的风险,张宏伟坦言,付了一部分首付后,房价到底如何调整成为维系这种垫资模式的一大难题。“如果开发企业擅自涨价,那么,即使开发商承诺首付款项不用多付,那么,首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。相反,在当前营销市场环境来讲,尽管楼市微调一直在进行,但是2012年房地产市场调控仍将坚持进行是一个既定的事实。因此,由于楼市调控处于调控常态化的市场阶段,个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整,不一定一直处于上涨的通道,如果开发商在购房者首付一成之后降价,那么,购房者的首付一成或首付款项是否相对变多了呢?”张宏伟如是说。

购房者看跌预期增强

面对开发商的打折和房东的“逆市涨价”,购房者并不买账。“两会”期间,中央楼市调控的坚决态度,让购房者对于房价回落的预期更加强烈。

而就在近期,新房市场的打折似乎愈演愈烈,从外围的刚需板块已蔓延至市中心和豪宅板块。近期就有松江的某别墅项目以6折价格开盘,内中环也出现多个优惠幅度高达50万-100万元的中高端住宅楼盘。从此次房展来看,刚需盘受市场认可度高,中端项目普遍还是不愿放下身段。例如位于松江九亭板块的“象屿都城[最新消息 价格 户型 点评]”、宝山罗径板块的“旭辉[简介 最新动态]澜悦湾”、宝山月浦板块的“中冶尚园”等多个项目,展会周边多组客户进行咨询,上述楼盘的单价普遍在1万-1.5万元/平方米,甚至部分房源打出1万元以下单价,具有较强吸引力;而中端项目参展数量十分有限,除普陀光新板块的“上海香溢花城[最新消息 价格 户型 点评]”保持原先较大幅度降价活动(85平方米两房总价立减50万元优惠)外,其他中端项目都没有太大幅度降价,因而咨询客户也相对寥寥无几。

而二手房成交的主力仍然集中在中心城区,目前的一二手房价格走势错位,价格倒挂现象将从外郊环蔓延时中外环,甚至是内环以内。这样的情形有可能将引发二手房市场更大的波动。对于近期二手房市场出现的涨价现象,分析人士认为这仅仅是单方面的市场反弹,或者是部分房东的误判。建议购房者可以释怀,目前存量房源的挂牌量充裕,伴随着新房价格的进一步回调,二手房价格理应还有同步调整的空间。

三言两语

购房者话房价:还是太高

今年首个房展会的“探市”意味相对浓重。对“房价将更合理”的预期,以及不少知名开发商的缺席,让不少购房者仍处于观望状态。房价过高已是一个不争的事实,但刚性需求的购房者也开始逐渐理性看待房价的起伏。

据上海搜房网数据监控中心就“房价合理水平”所做的调查显示,近8成(79.6%)受访者认为上海当前房价“还太高”。

而对于购房群体本身情况的调查显示,逾7成受访者家庭年收入在20万元以内,而近9成(88.93%)受访者可承受家庭年收入10倍以内,也就是总价在200万元以内的房价水平。

■市民罗先生:虽然此次房展会开发商参展数量的减少并未影响其展会内项目的折扣力度,7.7折、总价立减50万等特价促销形式比比皆是,但参展房企所推特价促销房源仍有噱头意味。

■近期准备购置婚房的唐小姐:不太打算亲临房展会现场。去年“五一”、“十一”房展会都去参加过,感觉展会现场的楼盘折扣力度也不见得比售楼处来得大,而且现场工作人员很难全面介绍解答楼盘信息。

■市民王先生:我就是来看价格1开头的房子的,2开头的想也不想,送家具、家电?这有什么用啊,价钱实惠一点才是真的。

■市民张女士:便宜确实是便宜一些,就是新房子实在太远了。



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